本刊記者/李云虹
這是一次長(zhǎng)達(dá)四年且關(guān)乎財(cái)產(chǎn)權(quán)利的“長(zhǎng)跑”。只不過，這樣的一次長(zhǎng)跑至今無法讓人看到終點(diǎn)線。在維權(quán)之路上奔跑者是一位古稀之年的美籍華人，名叫龔耀金，現(xiàn)年72歲。他執(zhí)拗地想要給自己討個(gè)說法。
龔耀金
近期，龔耀金的身影出現(xiàn)在了北京的某法學(xué)研討會(huì)上，并向國(guó)內(nèi)諸多知名法學(xué)專家、律師講述了自己“一物二押”順位糾紛的遭遇。就是這樣一次看似并不復(fù)雜的借款，著實(shí)令龔耀金的上千萬元財(cái)產(chǎn)有去無回。
上千萬元借款難以追回
時(shí)間回到2010年9月7日，龔耀金經(jīng)人介紹，將多年來積累的1000萬元借給了上海某房地產(chǎn)公司總經(jīng)理鄭某俊。不曾料到的是，龔耀金的噩夢(mèng)至此開啟。
彼時(shí)，龔耀金與鄭某俊(化名)約定借款條件，即將鄭某俊的一套房子抵押給龔耀金。經(jīng)過評(píng)估測(cè)算，這套房子當(dāng)時(shí)的市值為3100萬元。
為了確保鄭某俊抵押物的“干凈”程度，龔耀金在辦理借款手續(xù)前特地查詢了該不動(dòng)產(chǎn)的登記情況。當(dāng)時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)無抵押信息。“于是，我才敢把1000萬元借給鄭某俊。”龔耀金說。
隨后，龔耀金在上海閔行區(qū)房地產(chǎn)登記處辦理了1000萬元的抵押登記手續(xù)。
其后發(fā)生的事情都似乎波瀾不驚。直到2012年，該房產(chǎn)抵押物被浙江省象山縣人民法院查封、拍賣。龔耀金得知消息后，立即去登記處查詢信息，意外地發(fā)現(xiàn)該房屋被抵押給了另一個(gè)人。
此人名叫項(xiàng)青(化名)，是當(dāng)?shù)匾患业洚?dāng)行的負(fù)責(zé)人。龔耀金經(jīng)查詢后發(fā)現(xiàn)，這套房產(chǎn)以2500萬元抵押給了項(xiàng)青，尤其讓龔耀金錯(cuò)愕的是，項(xiàng)青的抵押順位在自己之前，而登記證明卻在自己之后。
這一情況讓龔耀金大惑不解，同樣不解的還有當(dāng)時(shí)登記處的負(fù)責(zé)人方某淵(化名)。
方某淵發(fā)出這樣的疑問：“借款人只有一本房產(chǎn)證，怎么會(huì)幾乎同時(shí)辦理了兩份抵押申請(qǐng)?兩份登記又怎么會(huì)在同一天被批準(zhǔn)?奇怪的是，項(xiàng)青的登記證明號(hào)在龔耀金之后，順位卻在龔耀金之前。這種情況，我20年來都沒有碰到過。”
根據(jù)上海房地產(chǎn)抵押辦法的規(guī)定，一處房產(chǎn)可以辦理兩個(gè)或者兩個(gè)以上的抵押，問題在于，該辦法第十條規(guī)定，一次只能受理一個(gè)抵押。抵押被批準(zhǔn)后，可以將房產(chǎn)的余額辦理余額抵押，兩次抵押至少需要相隔2～3天。由于登記日期有前后、登記證明號(hào)有先后，因此，房產(chǎn)抵押的順位情況則一清二楚。
相關(guān)法律屆人士也指出，該辦法第十條明確表明，一押未批準(zhǔn)前，禁止受理二押，這樣操作“是從規(guī)章制度、操作程序上，保證順位先后有序”。
龔耀金透露，鄭某俊在簽訂借款合同和做公證時(shí)，用背靠背的手段將自己蒙在鼓里。其證據(jù)是， 當(dāng)年9月7日，鄭某俊與龔耀金在上海徐匯區(qū)簽訂了1000萬元的借款合同，在金山公證處做了公證。但是，同一天，鄭某俊又與項(xiàng)青在上海黃浦區(qū)簽訂了2500萬元的借款合同，并在上海閘北公證處做了公證。
在登記這一關(guān)，鄭某俊竄通登記機(jī)構(gòu)經(jīng)辦人王某亞(化名)，在龔耀金毫不知情的情況下，在1小時(shí)9分鐘內(nèi)，為龔耀金和項(xiàng)青辦理了兩份背靠背登記。根據(jù)收據(jù)顯示的收件記錄，兩份登記的經(jīng)辦人均是王某亞。她違規(guī)收了房產(chǎn)證復(fù)印件取代原件，使得本不可能同時(shí)受理的兩份獨(dú)立申請(qǐng)的抵押登記成為可能。
龔耀金告訴記者：“閔行登記處受理窗口有6個(gè)，如果拿號(hào)、叫號(hào)，項(xiàng)青和我會(huì)在不同窗口辦理。而借款人只有一本房產(chǎn)證原件，是不可能在兩個(gè)窗口各交一份房產(chǎn)證原件的。”
另據(jù)了解，當(dāng)年9月8日，項(xiàng)青根本沒有去登記處，只是在典當(dāng)行給登記處的個(gè)別負(fù)責(zé)人預(yù)約了登記時(shí)間，經(jīng)辦人違規(guī)拿出了申請(qǐng)表、收件收據(jù)，而后補(bǔ)了簽字。
登記處為了讓項(xiàng)青作為抵押的第一順位，只得在龔耀金的申請(qǐng)表的備注欄上添加“余額抵押”四個(gè)字，以此推翻龔耀金登記在先的事實(shí)。
不服法院判決繼續(xù)維權(quán)
最終，證據(jù)在握的龔耀金選擇將上海市房地產(chǎn)登記處告上法庭，提起行政訴訟，要求更正順位抵押。但是，經(jīng)過上海市閔行區(qū)人民法院的一審、上海市第一中級(jí)人民法院的二審，龔耀金“一物二押”順位糾紛一案先被判敗訴，后終審維持了原判。
在龔耀金看來，這樣的判決結(jié)果令其無法接受，他認(rèn)為，當(dāng)?shù)胤ㄔ旱膬煞菖袥Q存在很大隨意性。“法院擅自設(shè)置信訪前置程序，強(qiáng)迫我先寫信，20天不回復(fù)，才準(zhǔn)立案。其后，被告虛構(gòu)出具60天答復(fù)期，20天立案不當(dāng)，法院予以采信：立案程序存在錯(cuò)誤，應(yīng)予撤銷。” 龔耀金說。
據(jù)記者了解，現(xiàn)在，這處房產(chǎn)抵押物的評(píng)估價(jià)值只有3100萬元。至今，項(xiàng)青的本息約4500萬元不知下落，龔耀金的本息約1800萬元也被拖欠。作為房地產(chǎn)老板的鄭某俊現(xiàn)在已經(jīng)破產(chǎn)，這處房產(chǎn)抵押物全部抵押給了項(xiàng)青，其價(jià)值尚不夠欠款，而龔耀金卻分文未得。如今，這處房產(chǎn)抵押物因順位糾紛而未拍賣兌現(xiàn)。
北京京師律師事務(wù)所合伙人李國(guó)清律師指出：“這是一件非常簡(jiǎn)單的案件，最后，卻演變成了十幾份判決書、裁定書都沒有解決了的問題，而且，其維權(quán)變得異常艱辛。縱觀案件材料，某些部門采取了一種措施，即：你告你的，我判我的。龔耀金的維權(quán)之路變得遙望無期。”
李國(guó)清律師
同為京師律師事務(wù)所合伙人的白飛云律師則認(rèn)為，此案涉及龔耀金與項(xiàng)青的抵押權(quán)誰的順位更為優(yōu)先以及出現(xiàn)在申請(qǐng)表、登記簿中的“余額抵押”是否成立等問題。
白飛云律師
對(duì)于此案，我國(guó)法學(xué)界的一些專家學(xué)者也有各自的看法。
著名法學(xué)專家、北京大學(xué)教授賀衛(wèi)方認(rèn)為，這起案件看上去像卡在某一個(gè)特別復(fù)雜的環(huán)節(jié)上，通過判決書發(fā)現(xiàn)，法官已經(jīng)失去了中立性。
持同樣態(tài)度的還有北京航天航空大學(xué)法學(xué)院教授高全喜。他表示：“從行政法律角度來說，此案是行政部門、法院不恪守中立原則;從憲法角度來說，此案是司法機(jī)構(gòu)或者行政機(jī)構(gòu)沒有恪守中立原則。”
中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)何兵認(rèn)為，登記號(hào)在前的，應(yīng)該從事實(shí)上推定登記在先。關(guān)于推定有兩種不同類型，一是法律推定，二是事實(shí)推定。像這種登記證號(hào)在前的，應(yīng)當(dāng)推定為登記在前，這屬于行政慣例。
截至記者發(fā)稿時(shí)，龔耀金還行走在維權(quán)的道路上。